Январь 05, 2009
Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

Об особенностях приобретения коммерческой недвижимости в странах Балтии, Центральной и Восточной Европы рассказала юрист из Литвы Ольга Петрошявичене на I Международной конференции "Управление объектами коммерческой недвижимости. Строительство или приобретение? Аспекты аренды, долевое участие".

Проще купить акции.

В Эстонии и Словакии отсутствуют существенные ограничения по происхождению покупателя объекта. В то же время в Венгрии, Польше, Литве и Латвии такие ограничения есть. Например, если покупатель зарегистрирован или проживает в стране, не входящей в ЕС, то ему нужно получать разрешение местных властей (органов самоуправления) на покупку коммерческой недвижимости, например офиса или магазина. При этом местные власти могут воспользоваться своим преимущественным правом приобретения объекта коммерческой недвижимости и тем самым затормозить сделку. Права первенства на покупку в каждой стране оговорены.

В ряде стран для большинства иностранных юрлиц, в том числе и белорусских, наиболее приемлемым вариантом приобретения коммерческой недвижимости считается покупка акций юридического лица, которому принадлежит недвижимость. На такие сделки нет ограничений в Литве, Венгрии, Словакии, Эстонии. В Польше, как и при непосредственной покупке коммерческой недвижимости, необходимо получать специальное разрешение, если происхождение покупателя находится за пределами EС. В Латвии формального ограничения по происхождению покупателя акций юрлица нет, но, к примеру, фирма из Беларуси должна будет получить разрешение на сделку, если не менее 50% ее акций принадлежат белорусским субъектам.

При принятии решения, какому способу приобретения отдать предпочтение, следует учитывать и другие моменты. Например, в Венгрии налог на продажу не взимается в случае сделки купли-продажи акций. В Литве действует специальное освобождение от налога при продаже акций. Однако при покупке акций владельца недвижимости следует учитывать и другие факторы, например риск продажи бизнеса (Эстония, Латвия, Литва), право арендаторов расторгнуть договор аренды при смене владельца (Словакия и Литва). Важно также заранее изучить историю компании-продавца и ее обязательства перед третьими лицами.

Нотариат и регистрация.

В Латвии не требуется нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости. В Литве, Эстонии и Польше нотариальное удостоверение договора существует. При этом предусматривается, что нотариус проверил содержание договора, убедился, что были получены все согласия, учтены права всех, в том числе и лиц, имеющих законное право первоочередной покупки данного объекта. То есть нотариус гарантирует легальность договора.

Во всех странах договор должен быть заключен на языке, который признан государственным. При этом в Эстонии, где обязательна нотариальная форма договора, нотариус, если он в совершенстве владеет иностранным языком, имеет право не требовать от сторон представления договора только на эстонском языке. Но в Эстонии принято считать, что покупатель сам должен понимать, что написано в договоре, который он подписывает.

В Литве и Польше передача права собственности считается с момента подписания договора купли-продажи, а не с момента регистрации перехода права собственности, что, к сожалению, как заметила О. Петрошявичене, существует в Словакии, Венгрии, Эстонии и Латвии. Порядок, который принят в Литве, более удобен, считает юрист.

По словам специалиста, промежуток между подписанием договора и регистрацией перехода права очень некомфортен и небезопасен для покупателя. Потому что нечестный продавец может такой же договор заключить еще с одним, а то и с несколькими покупателями (это не считается незаконным). А права собственности на объект получает тот покупатель, договор с которым зарегистрирован первым. В связи с этим в Венгрии, Латвии, Эстонии и Словакии все покупатели в день подписания договора стараются передать документы на регистрацию.

Нормативные сроки регистрации договора купли-продажи и, соответственно, перехода права собственности в каждой стране разные. В Эстонии регистрация занимает около месяца, в Латвии - 2 недели. И все это время вплоть до получения извещения о регистрации покупатель находится в состоянии неуверенности, чего нельзя сказать о покупателях недвижимости в Литве и Польше.

В Литве регистрация осуществляется в течение 8-10 рабочих дней, но право собственности на объект покупки переходит покупателю с момента подписания договора купли-продажи, как уже было сказано. То есть риска того, что продавец может нескольким субъектам продать одно и то же имущество, в Литве и Польше не существует.

Однако следует иметь в виду, что распоряжаться предметом купли-продажи и предъявлять требования третьим лицам покупатель может только после регистрации договора.

Налоги и прочие платежи.

Каковы расходы в связи с подписанием договора купли-продажи непосредственно недвижимого имущества?

В Литве, например, нет налога на продажу, но есть нотариальная пошлина. Она установлена в размере 0,45% от суммы сделки, но не может превышать 5.800 EUR. Стоимость регистрации права составляет не более 1.450 EUR, ее оплачивает покупатель.

В Латвии нужно уплатить налог на продажу 2% от суммы сделки, максимум - около 43.000 EUR. Обязательства по уплате налога берет на себя одна из сторон либо обе стороны сделки - по договоренности. Нотариальная пошлина составляет около 14 EUR за подпись. И еще плата за регистрацию - около 13 EUR.

В Эстонии покупатель обязан уплатить государственный сбор, который зависит от стоимости объекта купли-продажи, но не может превышать сумму, равную примерно 2.560 EUR. Плата за регистрацию включена в государственный сбор. Нотариальная пошлина зависит от стоимости предмета покупки, но максимальная сумма не ограничена. Например, если недвижимость стоит 10 млн. EUR, то нотариальная пошлина будет равна 12.180 EUR + 18% НДС. Поэтому при очень большой стоимости объекта может быть целесообразным рассмотрение варианта приобретения данного объекта через покупку акций его владельца (продавца).

В Польше покупатель должен заплатить налог на продажу в размере 2% от стоимости сделки, если сделка не облагается НДС, и еще около 60 EUR - за регистрацию. Максимальная сумма нотариальной пошлины установлена на уровне около 3.100 EUR (платят покупатель и продавец).

В Словакии налог на продажу не взимается. Плата за регистрацию - максимум 270 EUR.

В Венгрии взимается налог на продажу в размере 10% от стоимости объекта купли-продажи, максимальная сумма налога не ограничивается. Конечно, это является основной причиной, почему стороны выбирают сделку купли-продажи акций собственника недвижимости, а не самой недвижимости, рассказала О. Петрошявичене. Нотариальная пошлина зависит от суммы сделки купли-продажи недвижимости. Плата за регистрацию составляет около 25 EUR.

Особенности аренды.

При заключении договоров долгосрочной аренды объектов коммерческой недвижимости в перечисленных странах нет никаких ограничений, в том числе и по происхождению арендаторов. Арендовать офис, магазин или иной объект вправе любое лицо. Ограничение может быть только по срокам аренды. В Венгрии, Латвии и Словакии ограничений по срокам нет.

В Литве максимальный срок аренды здания или помещения - 100 лет, земельного участка - 99 лет. В Польше по истечении 10 лет аренды коммерческой недвижимости срок действия аренды становится неограниченным.

В Эстонии нет ограничений по срокам, однако по истечении 30 лет исчезает юридическая разница между ограниченным и неограниченным сроками действия. О. Петрошявичене объяснила, почему клиентам советуют заключать договоры с ограниченным сроком действия.

Бывает так, что стороны заключили договор с ограниченным сроком действия. Срок действия договора истекает, но стороны продолжают поддерживать арендные отношения без заключения нового договора с ограниченным сроком действия. Так вот, в Эстонии и Латвии в этом случае (в обеих странах абсолютно одинаково) через 10 дней после истечения срочного договора он автоматически приобретает статус договора аренды с неограниченным сроком действия. Но это не очень устойчивые взаимоотношения, потому что любая из сторон без всяких причин и без неустойки может выйти из договора, предупредив другую сторону только за 3 месяца.

Арендная плата рассчитывается исходя из площади арендуемого объекта (помещения). А площадь, как правило, определяется по наружному, а не по внутреннему периметру, как принято в Беларуси.

Размер арендной платы в большинстве случаев фиксированный. Но в торговых центрах, кроме фиксированной арендной платы, может устанавливаться дополнительная арендная плата, которая зависит от оборота и вносится не ежемесячно, а один раз в квартал.

В каждом договоре аренды оговариваются возможности увеличения арендной платы. Чаще всего рост арендной ставки связывается с индексом потребительских цен (местным и европейским). Второй вариант - когда указывается определенный процент ежегодного увеличения ставки. Например, стороны договариваются, что ежегодно арендная ставка повышается на 5%. И третий вариант - это если изменение арендной платы привязывается к изменению курса обмена государственной валюты и евро.

Кроме непосредственно арендной платы и платежей за коммунальные услуги арендатор может нести дополнительные расходы. На практике встречаются два варианта, которые в Литве называются double net и triple net.

Double net применяется более часто и означает, что, кроме арендной платы и платы за коммунальные услуги, арендатор покрывает расходы арендодателя по налогу на недвижимость и по страхованию конкретного помещения. Triple net - это когда, кроме арендной платы и платы за коммунальные услуги, арендодатель может требовать от арендатора возмещения всех своих расходов.

Что касается расходов на ремонт, то по договору аренды капитальный ремонт осуществляется за деньги арендодателя, мелкий - оплачивает арендатор.
Наиболее часто используемые институты защиты интересов арендодателя - залоги и гарантии. Кроме суммы залога, который, как правило, не очень велик, законным в Эстонии и Польше считается залог имущества арендатора в арендуемом помещении.

Кроме того, в Польше стороны принимают на себя обязательства добровольно подчиняться судебному процессу. По польскому Гражданскому кодексу стороны имеют возможность договориться (это оформляется письменно), что если арендодатель (арендатор) нарушает договор аренды, то арендатор (арендодатель) может прямо идти к судебному исполнителю, не обращаясь в суд. И судебный исполнитель направляет все взыскания непосредственно лицу, нарушившему условия договора. Таким образом, судебные издержки минимизируются и сокращаются.

В каких случаях договор аренды может быть расторгнут? Здесь тоже есть свои особенности. Например, существуют законные основания расторжения договора. Сторона может расторгнуть договор, даже если это не оговорено в самом договоре, но предусмотрено в законе. В некоторых странах пока нет официального признания того, что все оговоренное договором является законным и обязательным к исполнению.

Например, в Словакии в судах по-разному относятся к тому, могут ли контрактные (договорные) условия отличаться от установленных законом. Есть мнение, что если контрактные условия не установлены законом, то они могут быть недействительными.

В Литве в договоре чаще всего детализируются основания, по которым может быть расторгнута сделка, то есть договор аренды. Говоря об этом, О. Петрошявичене уточнила, что в Литве и Словакии при продаже торговых центров арендаторы имеют право расторгнуть договор аренды, если меняется владелец торгового центра. "И мы при заключении договора аренды в Литве просим арендатора внести в договор аренды пункт об отказе от реализации его законного права расторгнуть договор аренды в случае смены собственника. Таким образом мы создаем более комфортные условия для арендодателя", - рассказала О. Петрошявичене. При этом специалист заметила: большинство практикующих юристов полагают, что добровольный отказ от своих законных прав вполне законен, но официального ответа на этот счет еще не получено.

В Латвии новый собственник имеет право расторгнуть незарегистрированный договор аренды, если ему неинтересны арендаторы. А в Литве, если договор аренды не регистрируется в установленный срок, он считается автоматически расторгнутым.

В Польше действует законное право нового владельца расторгнуть договор, который не заверен нотариально. Поэтому в этой стране договоры аренды удостоверяются нотариально, чтобы избежать расторжения договора при смене владельца.

Подписка на Все
21 сентября 2018
В ЕАЭС нужно внедрять и развивать механизм безбумажной торговли, заявил первый заместитель премьер-министра Беларуси Александр Турчин на заседании объединенной коллегии таможенных служб государств - членов Таможенного союза в Минске в пятницу.
21 сентября 2018
Проект бюджета Беларуси на 2019 год рассчитан с учетом среднегодового курса доллара в 2,216 рубля.
21 сентября 2018
Международное рейтинговое агентство Fitch понизило прогноз роста мировой экономики на 2019 год на 0,1 процентного пункта (п.п.) - до 3,1%.
21 сентября 2018
Владимир Путин предложил белорусскому коллеге обсудить и урегулировать вопросы и споры, возникшие у сторон в сфере сельского хозяйства и энергетике.
21 сентября 2018
Национальный банк Украины (НБУ) принял решение отказать белорусскому АО "Паритетбанк" в покупке 100% акций ПАО "Сбербанк"
21 сентября 2018
21 сентября на торгах Белорусской валютно-фондовой биржи доллар продолжил падение.

Страницы