Июль 23, 2018
Олег ШЕПЕЛЮК

В 2019 году в Беларуси планируется построить 4,5 млн кв. м жилья. Об этом сообщил министр архитектуры и строительства Анатолий Черный.

«Строить будем больше. Если брать жилищное строительство, то в ближайшее время, то есть в следующем году — как минимум 4,5 млн «квадратов», в 2020-м — 5 млн кв. м, и далее от 6 млн кв. м в год и выше, в зависимости от потребностей и возможностей экономики», — рассказал чиновник.

По его словам, господдержка должна составлять четверть от планируемого строительства жилья в год. Сделано это будет с помощью указа № 240, который позволяет кредитовать нуждающихся. К тому же идет подготовка к выходу указа по жилищно-строительным сбережениям, а Минэкономики завершает работу по ипотечному законодательству. «Эти рычаги позволят расширить доступ граждан к строительству жилья. Для нуждающихся стоимость «квадрата» будем держать в рамках среднемесячной заработной платы», — заверил Анатолий Черный.

Что касается Минска, то, по информации Белстата, за полгода в столице построено 277 тыс. кв. м жилья, что составляет 109 % от задания на первое полугодие 2018 года. Для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, построено 49,8 тыс. кв. м жилья. Для тех, кто строит жилье с господдержкой, введено 41,6 тыс. кв. м (690 квартир), арендного жилья — 8,7 тыс. кв. м, для многодетных семей — 26,7 тыс. кв. м, индивидуального жилищного строительства — более 20 тыс. кв. м.

На совещании в Мингорисполкоме председатель комитета строительства и инвестиций Мингор­исполкома Дмитрий Гуриненко рассказал, что в 2019 году в инвестиционную программу Минска предлагается включить около 400 проектов, и многие из них касаются строительства недвижимости. «В настоящее время собраны и анализируются предложения заказчиков. На их реализацию потребуется свыше 1,3 млрд руб., что составляет 157 % к уровню 2018 года. Планируется продолжить финансирование жилых застроек в Лошице, Сухарево, Чижовке-6 и 6а, на территории бывшей воинской части в Заводском районе, будущего жилого комплекса «Ноттингем», реализацию проекта «Минск-Мир», — цитирует чиновника БЕЛТА.

Приведенные выше цифры мы попросили прокомментировать почетного председателя общественного объединения «Белорусская ассоциация «Недвижимость», директора агентства недвижимости «БелЦТН» Николая Простолупова. «Слова об увеличивающихся объемах строительства в Минске — это сказки. До приемлемого уровня столице еще очень далеко. В городе 2 млн населения и 200 тыс. нуждающихся, официально признанных таковыми. Еще столько же нуждаются в улучшении жилищных условий, но не фигурируют в очереди. А сколько в год строится квартир? От силы 10 тыс. Только для удовлетворения этого спроса надо лет десять. По объективным данным — количеству выделяемых площадок, застройщиков, которые остаются на рынке, — все снижается», — вынес неутешительный вердикт эксперт.

Конец ажиотажа, родившего рекорд. По мнению Николая Простолупова, сейчас на рынке столичной недвижимости затишье, традиционное для лета. «Сейчас стабилизация. Всего — цен, количества выставляемых объектов, состояния активности. Она идет с конца мая, рынок затих. Летом в 70 % случаев он себя так и ведет», — сказал эксперт.

Тем не менее, по статистике, рынок вторичного жилья активно пополняется новыми объектами уже пять месяцев подряд, с февраля. Предложение в Минске растет, и растет как на дрожжах: если 8 января в базе realt.by было 5132 квартиры, а 4 февраля — 5054, то 7 мая — уже 5975, 4 июня — 6351, а 16 июля, несмотря на традиционное летнее «замерзание» рынка, — 6515. Это 30 % роста от февральского минимума.

Своим видением причин неожиданной тенденции с «БР» поделился аналитик Артем Сахаревич. «Последние месяцы наблюдалось сокращение спроса. В начале года была очень высокая, чрезвычайно высокая покупательская активность, но она стала резко падать. Ажиотаж постепенно затухает, спрос, по итогам последнего месяца, вернулся к норме. За июнь прошло 1074 сделок — это довольно средний показатель», — рассказал он.

Тем не менее первая половина года была очень «урожайной»: общее количество сделок, по данным Национального кадастрового агентства, оказалось рекордным за всю историю — 7498. Это на 10 % перекрывает достижение «хапуна» 2016 года. По словам эксперта, наблюдаемый сейчас объем соответствует стабильному, нормальному рынку: «Это восстановительный рост после ажиотажа, и не думаю, что он будет так же сильно расти дальше, — продолжает анализировать ситуацию Артем Сахаревич. — Причина? Для того чтобы активно росло предложение на вторичном рынкке, нужен второй фактор: рост числа новостроек. А этого нет, и на самом деле квартир на нем значительно меньше, чем было в 2015—2016 годах».

Еще одна причина летней активности  — спекулятивная. Многие, особенно те, кто в 2016—2017 годах покупал жилье на дне цен с целью перепродажи, сейчас могут получить 10—15 % прибыли. «Многие из «перекупов» этим активно пользуются, так как не верят в то, что цена будет и дальше расти так же быстро, как последний год», — пояснил Артем Сахаревич.

Итогом этого «отложенного предложения», сыгравшего в «неурочную» летнюю пору, стало то, что сейчас на каждого потенциального покупателя приходится примерно 6,5 выставленных на продажу квартир. На фоне затухающего спроса и летнего периода затишья этот показатель будет толкать цену вниз.

14 % годовых. В валюте

Но отчего же упал спрос? Ведь главным драйвером его  были подешевевшие кредиты, опускавшиеся вслед за ставкой рефинансирования — на этом сходятся все аналитики. Но ведь ставка рефинансирования не растет, даже снизилась недавно, после чего кредиты чуть-чуть подешевели, почему же при этом обвалился спрос на жилье?

«Благодаря очень сильному снижению ставки рефинансирования на рынок в прошлом году вышли покупатели, которым для покупки жилья не хватало половины стоимости, и даже больше. Именно они около года определяли погоду на рынке. Но получилось так, что квартиры купили и те, кто нуждался сейчас, и те, кому жилье будет нужно через год и даже два. Очень большое количество людей решило свой жилищный вопрос, и сейчас мы видим, что этот пласт потенциального спроса вымыт очень сильно. Сейчас по текущему уровню цен трудно найти покупателей, и закономерно, что рост остановился», — рассказал Артем Сахаревич.

Его коллега был еще жестче в оценках «дешевых» кредитов: «Ставка рефинансирования — 10 %, кредиты дороже на несколько процентов, и при стоячем рубле за два-три года в валюте объект становится дороже для покупателя на 30—40 %. Так что насчет низкой ставки я бы поспорил: многие поняли, что они переплачивают гигантские суммы, так как взвешенная политика Нацбанка уничтожила их «светлую» надежду на девальвацию», — пояснил Николай Простолупов.

К тому же стоит заметить, что за последние полгода ставку снизили всего раз, да и то на полпроцента. Такого активного снижения, как в 2017-м, когда ее чуть не каждый месяц опускали, нет и не будет. При этом весной банки поразили белорусов, обращавшихся за кредитами: ставки были подняты.

Рынок покупателя

«За послений год цена квадратного метра минской недвижимости выросла на 13 %: если в середине 2017-го он стоил 1015—1100 долларов, то сейчас — 1250—1300. Основная причина подорожания — кредиты, из-за которых рынок был живым, активным. Других заметных факторов (рост доходов, падение курса доллара, уменьшение предложения на первичном рынке) не было. И большой вопрос, будет ли дальнейший рост, так как существует много сдерживающих факторов. Был рынок продавца, сейчас ситуация иная: наступает рынок покупателя», — поясняет разворот тренда Артем Сахаревич.

В течение нескольких недель цена предложения минского «метра» на вторичном рынке стояла на одном месте, но на минувшей неделе сделала неуверенный шажок, поднявшись на минимальные 0,1 % и достигнув отметки в 1295 долларов/ кв. м. Нынешний уровень предложения (6515 квартир) на 11 % ниже, чем в середине июля 2017 года. При этом цена не растет, как в прошлом году, наоборот, просматривается падающий тренд. Зато неизменной осталась средняя цена предложения в столичных новостройках — 1256 долларов за кв. м.

Артем Сахаревич отметил тенденцию, которую за последний год ажиотаж несколько скрыл: спрос постепенно меняется и переходит на новое жилье. Активно покупают новостройки и молодое жилье, которому нет 10 лет. «Старые квартиры пользуются спросом только за счет своего относительно хорошего местоположения и инфраструктуры: хоть «хрущевки» и «брежневки» значительно уступают современным домам, но они расположены в неплохих местах. По моему мнению, эта тенденция будет нарастать, потому что меняется поколение, и многие молодые семьи принципиально не готовы покупать квартиру в старом фонде, они активно рассматривают компактные новостройки, которые идут на место «хрущоб», — подчеркнул эксперт.

В ближайшее время больших изменений на рынке недвижимости эксперты не ожидают. «Жилья строится мало. Проблема давняя и нерешаемая. Что касается цены, то в ближайшие месяцы ничего серьезно не изменится, да и осенью не стоит ждать потрясений: макроэкономические показатели в стране достаточно стабильны, по прогнозам, ничего меняться не будет, и нет причин для каких-то серьезных корректировок», — предсказывает Николай Простолупов.n

Подписка на недвижимость + кредиты на жилье + простолупов + сахаревич
23 мая 2017
«ТВОЯ СТОЛИЦА ∙ Агентство недвижимости» отмечает начало подготовки к учебному сезону.
17 мая 2017
Земельный участок под него выставлен на аукцион, который пройдет 18 мая
16 мая 2017
Даже дома эконом-класса могут отвечать критериям современного жилья, считает руководитель «Твоя столица — Новостройцентр» Наталья ПИЧУХА.

Страницы