Июль 23, 2018
Олег ШЕПЕЛЮК

В 2019 году в Беларуси планируется построить 4,5 млн кв. м жилья. Об этом сообщил министр архитектуры и строительства Анатолий Черный.

«Строить будем больше. Если брать жилищное строительство, то в ближайшее время, то есть в следующем году — как минимум 4,5 млн «квадратов», в 2020-м — 5 млн кв. м, и далее от 6 млн кв. м в год и выше, в зависимости от потребностей и возможностей экономики», — рассказал чиновник.

По его словам, господдержка должна составлять четверть от планируемого строительства жилья в год. Сделано это будет с помощью указа № 240, который позволяет кредитовать нуждающихся. К тому же идет подготовка к выходу указа по жилищно-строительным сбережениям, а Минэкономики завершает работу по ипотечному законодательству. «Эти рычаги позволят расширить доступ граждан к строительству жилья. Для нуждающихся стоимость «квадрата» будем держать в рамках среднемесячной заработной платы», — заверил Анатолий Черный.

Что касается Минска, то, по информации Белстата, за полгода в столице построено 277 тыс. кв. м жилья, что составляет 109 % от задания на первое полугодие 2018 года. Для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, построено 49,8 тыс. кв. м жилья. Для тех, кто строит жилье с господдержкой, введено 41,6 тыс. кв. м (690 квартир), арендного жилья — 8,7 тыс. кв. м, для многодетных семей — 26,7 тыс. кв. м, индивидуального жилищного строительства — более 20 тыс. кв. м.

На совещании в Мингорисполкоме председатель комитета строительства и инвестиций Мингор­исполкома Дмитрий Гуриненко рассказал, что в 2019 году в инвестиционную программу Минска предлагается включить около 400 проектов, и многие из них касаются строительства недвижимости. «В настоящее время собраны и анализируются предложения заказчиков. На их реализацию потребуется свыше 1,3 млрд руб., что составляет 157 % к уровню 2018 года. Планируется продолжить финансирование жилых застроек в Лошице, Сухарево, Чижовке-6 и 6а, на территории бывшей воинской части в Заводском районе, будущего жилого комплекса «Ноттингем», реализацию проекта «Минск-Мир», — цитирует чиновника БЕЛТА.

Приведенные выше цифры мы попросили прокомментировать почетного председателя общественного объединения «Белорусская ассоциация «Недвижимость», директора агентства недвижимости «БелЦТН» Николая Простолупова. «Слова об увеличивающихся объемах строительства в Минске — это сказки. До приемлемого уровня столице еще очень далеко. В городе 2 млн населения и 200 тыс. нуждающихся, официально признанных таковыми. Еще столько же нуждаются в улучшении жилищных условий, но не фигурируют в очереди. А сколько в год строится квартир? От силы 10 тыс. Только для удовлетворения этого спроса надо лет десять. По объективным данным — количеству выделяемых площадок, застройщиков, которые остаются на рынке, — все снижается», — вынес неутешительный вердикт эксперт.

Конец ажиотажа, родившего рекорд. По мнению Николая Простолупова, сейчас на рынке столичной недвижимости затишье, традиционное для лета. «Сейчас стабилизация. Всего — цен, количества выставляемых объектов, состояния активности. Она идет с конца мая, рынок затих. Летом в 70 % случаев он себя так и ведет», — сказал эксперт.

Тем не менее, по статистике, рынок вторичного жилья активно пополняется новыми объектами уже пять месяцев подряд, с февраля. Предложение в Минске растет, и растет как на дрожжах: если 8 января в базе realt.by было 5132 квартиры, а 4 февраля — 5054, то 7 мая — уже 5975, 4 июня — 6351, а 16 июля, несмотря на традиционное летнее «замерзание» рынка, — 6515. Это 30 % роста от февральского минимума.

Своим видением причин неожиданной тенденции с «БР» поделился аналитик Артем Сахаревич. «Последние месяцы наблюдалось сокращение спроса. В начале года была очень высокая, чрезвычайно высокая покупательская активность, но она стала резко падать. Ажиотаж постепенно затухает, спрос, по итогам последнего месяца, вернулся к норме. За июнь прошло 1074 сделок — это довольно средний показатель», — рассказал он.

Тем не менее первая половина года была очень «урожайной»: общее количество сделок, по данным Национального кадастрового агентства, оказалось рекордным за всю историю — 7498. Это на 10 % перекрывает достижение «хапуна» 2016 года. По словам эксперта, наблюдаемый сейчас объем соответствует стабильному, нормальному рынку: «Это восстановительный рост после ажиотажа, и не думаю, что он будет так же сильно расти дальше, — продолжает анализировать ситуацию Артем Сахаревич. — Причина? Для того чтобы активно росло предложение на вторичном рынкке, нужен второй фактор: рост числа новостроек. А этого нет, и на самом деле квартир на нем значительно меньше, чем было в 2015—2016 годах».

Еще одна причина летней активности  — спекулятивная. Многие, особенно те, кто в 2016—2017 годах покупал жилье на дне цен с целью перепродажи, сейчас могут получить 10—15 % прибыли. «Многие из «перекупов» этим активно пользуются, так как не верят в то, что цена будет и дальше расти так же быстро, как последний год», — пояснил Артем Сахаревич.

Итогом этого «отложенного предложения», сыгравшего в «неурочную» летнюю пору, стало то, что сейчас на каждого потенциального покупателя приходится примерно 6,5 выставленных на продажу квартир. На фоне затухающего спроса и летнего периода затишья этот показатель будет толкать цену вниз.

14 % годовых. В валюте

Но отчего же упал спрос? Ведь главным драйвером его  были подешевевшие кредиты, опускавшиеся вслед за ставкой рефинансирования — на этом сходятся все аналитики. Но ведь ставка рефинансирования не растет, даже снизилась недавно, после чего кредиты чуть-чуть подешевели, почему же при этом обвалился спрос на жилье?

«Благодаря очень сильному снижению ставки рефинансирования на рынок в прошлом году вышли покупатели, которым для покупки жилья не хватало половины стоимости, и даже больше. Именно они около года определяли погоду на рынке. Но получилось так, что квартиры купили и те, кто нуждался сейчас, и те, кому жилье будет нужно через год и даже два. Очень большое количество людей решило свой жилищный вопрос, и сейчас мы видим, что этот пласт потенциального спроса вымыт очень сильно. Сейчас по текущему уровню цен трудно найти покупателей, и закономерно, что рост остановился», — рассказал Артем Сахаревич.

Его коллега был еще жестче в оценках «дешевых» кредитов: «Ставка рефинансирования — 10 %, кредиты дороже на несколько процентов, и при стоячем рубле за два-три года в валюте объект становится дороже для покупателя на 30—40 %. Так что насчет низкой ставки я бы поспорил: многие поняли, что они переплачивают гигантские суммы, так как взвешенная политика Нацбанка уничтожила их «светлую» надежду на девальвацию», — пояснил Николай Простолупов.

К тому же стоит заметить, что за последние полгода ставку снизили всего раз, да и то на полпроцента. Такого активного снижения, как в 2017-м, когда ее чуть не каждый месяц опускали, нет и не будет. При этом весной банки поразили белорусов, обращавшихся за кредитами: ставки были подняты.

Рынок покупателя

«За послений год цена квадратного метра минской недвижимости выросла на 13 %: если в середине 2017-го он стоил 1015—1100 долларов, то сейчас — 1250—1300. Основная причина подорожания — кредиты, из-за которых рынок был живым, активным. Других заметных факторов (рост доходов, падение курса доллара, уменьшение предложения на первичном рынке) не было. И большой вопрос, будет ли дальнейший рост, так как существует много сдерживающих факторов. Был рынок продавца, сейчас ситуация иная: наступает рынок покупателя», — поясняет разворот тренда Артем Сахаревич.

В течение нескольких недель цена предложения минского «метра» на вторичном рынке стояла на одном месте, но на минувшей неделе сделала неуверенный шажок, поднявшись на минимальные 0,1 % и достигнув отметки в 1295 долларов/ кв. м. Нынешний уровень предложения (6515 квартир) на 11 % ниже, чем в середине июля 2017 года. При этом цена не растет, как в прошлом году, наоборот, просматривается падающий тренд. Зато неизменной осталась средняя цена предложения в столичных новостройках — 1256 долларов за кв. м.

Артем Сахаревич отметил тенденцию, которую за последний год ажиотаж несколько скрыл: спрос постепенно меняется и переходит на новое жилье. Активно покупают новостройки и молодое жилье, которому нет 10 лет. «Старые квартиры пользуются спросом только за счет своего относительно хорошего местоположения и инфраструктуры: хоть «хрущевки» и «брежневки» значительно уступают современным домам, но они расположены в неплохих местах. По моему мнению, эта тенденция будет нарастать, потому что меняется поколение, и многие молодые семьи принципиально не готовы покупать квартиру в старом фонде, они активно рассматривают компактные новостройки, которые идут на место «хрущоб», — подчеркнул эксперт.

В ближайшее время больших изменений на рынке недвижимости эксперты не ожидают. «Жилья строится мало. Проблема давняя и нерешаемая. Что касается цены, то в ближайшие месяцы ничего серьезно не изменится, да и осенью не стоит ждать потрясений: макроэкономические показатели в стране достаточно стабильны, по прогнозам, ничего меняться не будет, и нет причин для каких-то серьезных корректировок», — предсказывает Николай Простолупов.n

Подписка на недвижимость + кредиты на жилье + простолупов + сахаревич
25 апреля 2018
Правительство определило правила таких торгов.
22 марта 2018
В конце февраля — начале марта предложение квартир на вторичном рынке жилья столицы увеличилось. Тем не менее пока оно остается ниже средних для города значений.
20 марта 2018
Современный покупатель все чаще отдает предпочтение жилым комплексам, а также квартирам с совмещенной кухней, свидетельствует статистика сделок.
24 января 2018
Минский городской территориальный фонд госимущества озвучил свои планы на 2018 год.

Страницы