Январь 05, 2009
Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

В начале 90-х годов прошлого столетия в Беларуси впервые за долгие годы советской власти людям предоставили землю в собственность и разрешили строить на участках собственные дома без всяких ограничений. Можно было возводить коттеджи в три, четыре, пять этажей и при этом на столько же заглубляться в землю. Главное, чтобы соблюдались минимальные отступы от границ с соседними участками.

И многие люди решили использовать эту возможность, как говорится, на все сто. Что из этого получилось, мы имеем возможность лицезреть и сегодня, объезжая, например, минский пригород.

Но первый коттеджный бум оказался непродолжительным. Инфляция и спад в экономике сделали свое дело. К середине 90-х количество желающих построить загородный дом сократилось на порядок. А вместе с бумом закончилась и мода на гиперкоттеджи.

В последние 10 лет возводились более скромные дома. Но их размеры по-прежнему впечатляют иностранцев. Последние, глядя на коттеджную застройку в минском пригороде, всерьез уверовали в то, что в Беларуси живут очень богатые люди. Впрочем, презентабельный вид минского пригорода не смог не повлиять и на местных бизнесменов.

Некоторые из них принялись возводить коттеджные поселки, ориентируясь исключительно на очень богатую публику. Ведь чтобы купить дом площадью 250-350 кв. м пусть и по 1.200-1.500 USD/кв. м, нужно иметь очень большие доходы.

Но так ли уж много в Беларуси с почти 10-миллионным населением таких богатых людей? И где граница того разумного соотношения цены, качества и комфорта, ради которой небедная минская семья захотела бы поменять свою столичную квартиру на собственный дом с небольшим участком в пригороде? Получить ответ на этот вопрос весьма непросто.

Например, нет четкого ответа на вопрос, что следует принимать за основу при оценке потенциального спроса на индивидуальное жилье в пригороде. Первое, что приходит на ум, - взять за основу объемы продаж коттеджей в минском пригороде. Но этот показатель не дает полной картинки. Потому что коттеджей продается немного, да и цена в договоре указывается зачастую не реальная, а такая, которая устроила бы налоговый орган.

А что если принять за основу так называемый отложенный спрос, который существует в Минске на дома в ближайшем пригороде? Ведь есть немало людей, которые постоянно откладывают покупку дома в силу того, что рынок не может предложить объекты, отвечающие требованиям сегодняшнего потребителя. Но как определить этот отложенный спрос? Да и что нужно сегодняшнему покупателю?

В основной своей массе желающие переселиться в пригород мечтают не о гиперпризраках за полмиллиона-миллион долларов, одиноко возвышающихся в окружении более скромных представителей, но тоже являющихся продуктом фантазий эпохи первого коттеджного бума. Дом в пригороде, который может рассматриваться как альтернатива городской квартире, - это дом общей площадью до 100-120 кв. м с гаражом и участком 4-5 соток в современном жилом поселке с хорошей социальной инфраструктурой и транспортной доступностью. И для большинства потребителей желательно, чтобы в доме не было никаких этажей и уровней.

Что же сегодня предлагает рынок? Да, собственно, почти ничего, что бы соответствовало вышеназванным критериям. Тем не менее при разработке концепции нового коттеджного поселка в пригороде мало кто из застройщиков рассматривает варианты застройки поселка домами, которые бы имели площадь меньше 150 кв. м. Но даже если таковые и находятся, то у них возникает другая проблема. Идея строительства домов для людей, а не для рокфеллеров до вчерашнего дня не находила поддержки у проектных организаций.

Поскольку до сих пор спрос на проектные услуги в несколько раз превышал предложение, довольно трудно было убедить проектировщиков в том, что дома площадью 200-300 кв. м, которые, по их мнению, как раз и следует строить в современных поселках, окажутся слаболиквидными, а это ставит под сомнение успех проекта в целом.

Кстати, аналогичная ситуация складывается при реализации проектов строительства многоквартирных жилых домов. Мало кто из застройщиков при разработке концепции будущего объекта принимает во внимание реальный покупательский спрос на квартиры, существующий на рынке. Да и проектировщикам тоже куда интереснее проектировать дома с большими квартирами.

Если учесть, что сегодня в моде свободные планировки, то задача планировщика сводится к тому, чтобы на площади 150-200 кв. м "посадить" санузел и кухню. Все остальное - чисто условно, поскольку расчет делается на то, что покупатель квартиры все равно поставит перегородки там, где ему больше понравится. А окна и лоджии делаются так, чтобы фасад выглядел симпатично.

За границей подход другой. Во-первых, проектировщик сначала учитывает инвестиционные возможности застройщика. А во-вторых, там продают готовые квартиры. И никто не позволит, чтобы в течение трех-четырех лет после сдачи дома в нем шли ремонтные работы и хозяйничали дрели, молотки и кувалды.

И раз уж Беларусь стремится стать развитым европейским государством, мода на квартиры без отделки тоже скоро пройдет. И с этим нужно считаться, разрабатывая концепцию проектов, реализация которых будет осуществляться завтра.

Что еще обещает нам завтрашний день? Вероятно, уйдут в прошлое и сверхприбыли. Прибыль 15-20% будет считаться вполне приемлемой. И не потому, что кризис заставит научиться жить по средствам, но еще и потому, что жилье перестанут покупать про запас и с целью перепродать через полгода в два раза дороже.

И чем быстрее в умах потребителей, застройщиков, проектировщиков и прочих профучастников рынка недвижимости пройдет перестройка, тем меньше будет неудачных проектов.

Подписка на Все
21 сентября 2018
В ЕАЭС нужно внедрять и развивать механизм безбумажной торговли, заявил первый заместитель премьер-министра Беларуси Александр Турчин на заседании объединенной коллегии таможенных служб государств - членов Таможенного союза в Минске в пятницу.
21 сентября 2018
Проект бюджета Беларуси на 2019 год рассчитан с учетом среднегодового курса доллара в 2,216 рубля.
21 сентября 2018
Международное рейтинговое агентство Fitch понизило прогноз роста мировой экономики на 2019 год на 0,1 процентного пункта (п.п.) - до 3,1%.
21 сентября 2018
Владимир Путин предложил белорусскому коллеге обсудить и урегулировать вопросы и споры, возникшие у сторон в сфере сельского хозяйства и энергетике.
21 сентября 2018
Национальный банк Украины (НБУ) принял решение отказать белорусскому АО "Паритетбанк" в покупке 100% акций ПАО "Сбербанк"
21 сентября 2018
21 сентября на торгах Белорусской валютно-фондовой биржи доллар продолжил падение.

Страницы