Ноябрь 04, 2013
Александр ГОРБАЧ

Суть споров сводится к следующему: как должен определяться размер взносов: поровну между всеми собственниками - членами организации или же пропорционально доле в праве собственности?

На наш взгляд, ответ на этот вопрос лежит на поверхности, тем не менее он требует внимательного рассмотрения.

Главный тезис: взнос пропорционален доле.

Сразу выскажу свою принципиальную позицию: все взносы в ТС либо ЖСПК должны устанавливаться в размерах, пропорциональных доле в праве собственности на общее имущество (сразу оговоримся, что из предмета дискуссии мы исключаем паевые взносы, вносимые членами ЖСПК, - это отдельная тема). А теперь приведу обоснование своей позиции.

Статьей 184 ЖК установлено, что имущество организации застройщиков (ЖСПК) формируется в соответствии с ее уставом за счет вступительных, паевых (если финансирование строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества осуществляется организацией застройщиков), членских, целевых взносов и иных источников, не запрещенных законодательством.

Согласно п. 1 ст. 203 ЖК для обеспечения деятельности организации застройщиков ее члены уплачивают вступительный, паевые (при финансировании строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества организацией застройщиков), членские, целевые и дополнительные взносы. В свою очередь п. 8 ст. 207 ЖК говорит о том, что имущество ТС формируется в соответствии с его уставом за счет вступительных и иных взносов, обязательных платежей его членов, доходов от хозяйственной деятельности ТС, государственных социальных гарантий, предоставления отдельных видов ЖКУ и иных поступлений.

Таким образом, с учетом того, что вопрос о паевых взносах мы договорились не затрагивать, предметом рассмотрения являются вступительные, членские, целевые и дополнительные взносы.

Членские взносы и расходы по эксплуатации.

Согласно п. 1 ст. 166 ЖК участник совместного домовладения обязан нести расходы по эксплуатации (содержанию, техническому обслуживанию, текущему ремонту и капитальному ремонту) общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на это имущество, если иное не установлено законодательством. Обратим внимание, что для большинства из указанных в норме составляющих даны определения в ст. 1 ЖК:

- техническое обслуживание: это жилищно-коммунальная услуга по поддержанию в исправном и работоспособном состоянии конструктивных элементов путем устранения их незначительных неисправностей, обеспечению установленных параметров и режимов работы, наладке и регулированию инженерных систем, поддержанию и восстановлению надлежащего санитарного и технического состояния жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений), придомовой территории, подготовке к условиям весенне-летнего и осенне-зимнего периодов года (п. 55 ст. 1 ЖК);

- текущий ремонт: жилищно-коммунальная услуга по предотвращению интенсивного износа, восстановлению исправности и устранению повреждений конструктивных элементов, инженерных систем (п. 54 ст. 1 ЖК);

- капитальный ремонт: жилищно-коммунальная услуга по восстановлению основных физико-технических, эстетических и потребительских качеств жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), их конструктивных элементов, инженерных систем, утраченных в процессе эксплуатации (п. 25 ст. 1 ЖК).

Отсюда и следует более обобщенное определение эксплуатации, данное в п. 63 ст. 1 ЖК: использование по назначению жилых помещений с систематическим осуществлением комплекса организационно-технических мероприятий по содержанию, техническому обслуживанию, текущему ремонту и капитальному ремонту жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений).

Таким образом, эксплуатация жилья - это не только использование его по назначению (живем - значит эксплуатируем), но еще и комплекс мероприятий по уходу за жилым домом; поддержанию его в надлежащем, удовлетворяющем нас состоянии.

Мероприятия эти, заметьте, организационно-технические: иными словами, дворник подметает придворовую территорию, сантехник делает свою техническую работу, а электрик и уборщица (если она есть) - свою. Бухгалтер, в свою очередь, производит расчеты, а председатель организует деятельность всего персонала. Все это вместе и есть организационно-технические мероприятия, поскольку их организуют и производят люди за соответствующее материальное вознаграждение.

Поэтому расходы на зарплату персонала - это составляющая расходов на эксплуатацию. Более того, зарплаты обслуживающего персонала - это основная составляющая расходов на эксплуатацию, следовательно, как того требует п. 1 ст. 166 ЖК, распределяться между собственниками они должны пропорционально доле каждого.

На мой взгляд, рассуждения некоторых юристов о том, что зарплату сантехника следует относить к расходам на эксплуатацию (поскольку он осуществляет техническое обслуживание оборудования), а зарплату председателя либо паспортиста - к какой-либо другой категории расходов, звучат достаточно нелепо. Впрочем, если вам так угодно, выдумайте еще какие-нибудь категории, чтобы запутаться во всем окончательно и, в конце концов, погрязнуть в судебных разбирательствах.

Чтобы аргументировать свою позицию, приведу простой пример. Никто не будет спорить, что на квартиру большей площади, например, приходится большая площадь мест общего пользования, лестничных площадок. Следовательно, увеличивается доля труда уборщицы; большая площадь двора (придомовой территории) для дворника также означает большую долю труда. В равной степени это утверждение будет относиться и к сантехнику, электрику, подсобному рабочему и т. д.

Ведь согласно п. 33 ст. 1 ЖК общее имущество - это помещения, расположенные за пределами квартир и (или) нежилых помещений и предназначенные для обслуживания двух и более жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме, ином капитальном строении (здании, сооружении). К нему также относятся крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее два и более жилых и (или) нежилых помещения и находящееся внутри или за пределами жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), групповые приборы учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа, а также объекты, расположенные на придомовой территории и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения).

Согласно п. 1 ст. 169 доля участника совместного домовладения в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле общей площади принадлежащих ему объектов недвижимого имущества в общей площади жилых и (или) нежилых помещений жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), расположенного на придомовой территории, всех участников совместного домовладения.

А теперь обратимся к определению членских взносов, которое содержится в п. 59 ст. 1 ЖК. Согласно ему членский взнос - это денежные средства, периодически вносимые членом организации застройщиков, ТС на цели, связанные с деятельностью организации застройщиков, ТС, в том числе на оплату труда работников, вознаграждение членов правления, членов ревизионной комиссии (ревизора).

Так как же могут устанавливаться размеры членских взносов между собственниками поровну, если расходы из этих взносов должны покрываться пропорционально?

Целевые взносы.

Обратимся еще раз к приведенному выше определению общего имущества, а потом еще раз к п. 1 ст. 169, где говорится о доле участника совместного домовладения в праве общей собственности на общее имущество.

Владельцы "трешек" и "двушек", давайте не будем лукавить: ведь на вашу долю причитается больше общего имущества: больший кусок крыши, большая часть сушилки, большая площадь подвального помещения и, грубо говоря, больший кусок скамейки и фонаря во дворе. Именно так!

Почему же тогда размер целевого взноса на ремонт крыши или установку новых скамеек во дворе для владельцев одно-, двух- и трехкомнатных и квартир должен быть равным?

Целевой взнос - это денежные средства, вносимые членом организации застройщиков, ТС на основании решения общего собрания их членов для дополнительного финансирования работ и мероприятий, утвержденных собранием (п. 58 ст. 1 ЖК). Ведь фактически за счет целевого взноса пополняется, увеличивается размер общего имущества, которое в пропорциональных долях распределяется между собственниками, как мы уже выяснили, по-разному.

Таким образом, размер целевого взноса также должен быть пропорциональным доле каждого собственника.

Вступительные взносы.

Теперь вернемся к взносам, которые стоят на первом месте, правда, не по важности, а просто потому, что с них все начинается.

Вступительный взнос - это сумма денежных средств, вносимая гражданином, юридическим лицом или ИП при вступлении в организацию застройщиков, ТС и предназначенная для покрытия расходов, связанных с деятельностью организации застройщиков, ТС (п. 5 ст. 1 ЖК).

О каких расходах идет речь в данной норме? Ведь какие конкретно расходы могут финансироваться из вступительных взносов, законодатель не уточняет. Но поскольку, как правило, эти взносы вносятся в начале деятельности организации, когда у нее еще нет никаких собственных средств, то можно предположить, что это:

- расходы, связанные с созданием и регистрацией ТС или ЖСПК;

- те же расходы на оплату труда (ведь пока еще членские взносы только начинали собирать, люди уже работали: всех обзвонили, все организовали, документы подготовили, устав написали и т. д.);

- расходы, связанные с благоустройством, которое не было предусмотрено проектно-сметной документацией, а если и было предусмотрено, не устраивает жильцов по качеству (например, решили, что мало скамеек, а фонари, установленные строителями, уже успел кто-то разбить). А это уже общее имущество, доля в праве на которое пропорциональна площади квартиры.

Список таких предполагаемых расходов можно продолжить, но все равно так или иначе они будут перекликаться с ней. Да что там перекликаться! Они непосредственно связаны с эксплуатацией: приступили к эксплуатации жилого дома, а денег на счете еще нет, поэтому давайте, господа, спешите делать взносы!

Обратимся к ЖК, п. 11 ст. 1 которого дает определение жилищно-строительного кооператива.

Это организация застройщиков, создаваемая для строительства многоквартирных жилых домов, приобретения недостроенных зданий и (или) зданий, подлежащих реконструкции или капитальному ремонту, и завершения их строительства, реконструкции или капитального ремонта, а также для последующей эксплуатации многоквартирных жилых домов и управления ими.

Пунктом 56 ст. 1 ЖК установлено, что ТС - это организация, создаваемая собственниками жилых и (или) нежилых помещений в целях сохранения и содержания общего имущества, владения и пользования им, а также в иных целях, предусмотренных ЖК и уставом. Таким образом, и ЖСПК, и ТС - это инструменты для эксплуатации жилого дома, поэтому и расходы по их созданию будут тесно увязаны с расходами на эксплуатацию.

Вообще, все, что делается в рамках ТС и ЖСПК, - это эксплуатация, в этом и заключается смысл деятельности упомянутых организаций. Эти организации не создают для помощи потерпевшим от наводнений, равно как и для пропаганды здорового образа жизни. Их создают для эксплуатации жилого дома. А расходы по эксплуатации, как мы уже выяснили, распределяются пропорционально доле в праве общей собственности. Следовательно, и по поводу вступительного взноса нечего мудрить - его размер тоже должен быть пропорциональным доле каждого.

Дополнительный взнос.

Естественно, он тоже связан с эксплуатацией. Согласно п. 7 ст. 1 ЖК дополнительный взнос - денежные средства, вносимые членом организации застройщиков, ТС для покрытия убытков организации застройщиков, ТС. А убытки, естественно, возникают в процессе эксплуатации, потому что, как мы уже говорили чуть выше, деятельность ЖСПК и ТС - это исключительно эксплуатация жилого фонда.

Ранее приходилось сталкиваться с мнением о том, что принцип пропорциональности применим при определении размеров дополнительного взноса в том случае, когда площадь квартир повлияла на величину общих потерь, а если убытки организации возникли по вине отдельных ее членов, в таком случае их возмещение должно быть возложено только на виновных лиц. Позволим себе внести небольшую поправку: если убытки возникли по вине отдельных лиц и эти лица известны, то при чем здесь дополнительный взнос?

Согласно ст. 11 ГК РБ возмещение убытков - это один из способов защиты гражданских прав. Статьей 14 ГК установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законодательством или соответствующим законодательству договором не предусмотрено иное.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). То есть здесь действует ГК. Если виновное лицо отказывается возмещать убытки - подают иск в суд.

Вопрос о дополнительных взносах может стоять только тогда, когда лицо, причинившее убытки, неизвестно, либо оно известно, но с него эти убытки невозможно взыскать, либо эти убытки причинены в результате форс-мажорных обстоятельств или обстоятельств непреодолимой силы и т. п. То есть когда взыскание убытков с кого-либо невозможно и нет другого выхода, кроме как совместно раскошелиться на их покрытие.

Убытки организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, во-первых, будут связаны непосредственно с эксплуатацией, а во-вторых, будут покрываться для продолжения деятельности организации, а деятельность эта, повторимся уже в который раз, заключается в эксплуатации жилого дома.

Вместо заключения.

Обобщая представленную точку зрения на данную проблему, можно сделать следующие выводы:

- все взносы, вносимые в ТС или ЖСПК, вносятся для обеспечения полноценной деятельности этих организаций;

- деятельность ТС и ЖСПК заключается в эксплуатации жилищного фонда;

- расходы по эксплуатации общего имущества согласно ст. 166 ЖК распределяются между собственниками пропорционально доле каждого в праве общей собственности на это имущество;

- размеры всех взносов, вносимых членами ТС и ЖСПК, должны быть также пропорциональны их долям.

Именно такой подход в точности соответствует западному, в частности германскому, опыту. Но парадокс заключается в том, что именно такой подход соответствует и нашему белорусскому опыту относительно распределения расходов между собственниками квартир в домах, в которых не созданы товарищества собственников или ЖПК и которые обслуживаются ЖЭСами. Там все начисления идут именно пропорционально площади квартиры.

Возьмите, к примеру, постановление Совмина РБ от 25.08.1999 г. № 1332 "Об упорядочении расчетов населения за пользование жилыми помещениями и коммунальными услугами". Согласно п. 1.2 этого документа наниматели, собственники жилых помещений, члены организации застройщиков обязаны ежемесячно участвовать в финансировании в многоквартирных жилых домах соразмерно занимаемой ими общей площади жилых помещений доли затрат по фактическим расходам, связанных с эксплуатацией и ремонтом вспомогательных помещений общего пользования, конструктивных элементов, инженерных систем жилых домов, содержанием придомовых территорий (далее - плата за техническое обслуживание). А в эти фактические расходы включаются и зарплаты работников ЖЭСа, и др. И все это распределяется пропорционально!

Непонятно, с чего вдруг в ТС и ЖСПК решили, что они могут делать все по-своему? Кстати, обратите внимание: ведь в указанной норме речь идет в том числе и об организациях застройщиков.

Еще один момент. Как правило, владельцы однокомнатных квартир в большинстве случаев находятся в меньшинстве, и "большинство" с удовольствием "делится" с ними расходами, решение о которых принято на общем собрании. Подобную ситуацию тем сложнее изменить, чем больше она становится обыденной, привычной.

И, кстати, это "большинство" образуется не только потому, что однокомнатных квартир, как правило, в доме меньше других. Ведь согласно действующему законодательству, каждый член ЖПК или ТС на общем собрании имеет количество голосов, пропорциональное размеру его доли в праве собственности на общее имущество (ч. 4 п. 1 ст. 187, ч. 4 п. 1 ст. 215 ЖК)!

Забавную имеем ситуацию: как только дело доходит до голосования, то рука владельца большей площади, поднятая "за" или "против" по тому или иному вопросу, весомее руки владельца однокомнатной квартиры; когда же дело доходит до уплаты взносов, то почему-то все должны платить поровну. А ведь это неправильно. Больше прав - больше ответственности! Именно при таком подходе все будет оправданным и все станет на свои места.

Что можно посоветовать владельцам однокомнатных квартир в такой ситуации? Хотите - платите за себя и за соседа. Не хотите - обращайтесь с исковым заявлением в суд, требуйте отмены решения общего собрания, на котором было установлено, что размеры взносов должны быть равными. Используйте наши доводы, изложенные выше. Вооружитесь предварительно помощью адвоката, поинтересовавшись заранее, не проживает ли он в трехкомнатной квартире в составе ТС. Ведь своими руками создавать невыгодный себе же судебный прецедент вряд ли кто-то захочет.

А если серьезно, то нам представляется, что здравый смысл все-таки должен восторжествовать. В любом случае решение общего собрания о том, чтобы все взносы устанавливались в размерах, пропорциональных доле каждого, никто не сможет оспорить в суде, если оно будет принято с соблюдением всех необходимых процедур. А вот обратное решение (о равном размере взносов для всех), на наш взгляд, имеет все шансы быть обжалованным в судебном порядке.

Подписка на ТС + ЖСПК + взносы + ЖКХ + рассчет коммунальных услуг + членские взносы
11 сентября 2018
К концу текущего года тарифы, по которым оплачиваются жилищно-коммунальные услуги, будут составлять 76,3% от общей их стоимости.
30 июля 2018
Беларуси установлена административная ответственность за лишние суммы в жировках.
23 июля 2018
Реформа в сфере ЖКХ, об успешном проведении которой отчитались власти, при ближайшем рассмотрении оказалась мероприятием «для галочки».
05 июля 2018
Он утвержден постановлением №510 от 29 июня
28 июня 2018
Такое наказание потребовал для него прокурор.

Страницы