Август 28, 2018
Андрей ЧЕРНЫШЕВ, заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики «Твоя столица • Управление проектами»

Июльский обвал продаж на вторичном рынке жилья Минска был связан с сезонными факторами и не повлек снижения цен. В августе — сентябре стоит ожидать роста активности покупателей.

По итогам июля на вторичном рынке жилья столицы зафиксировано менее 900 сделок. В предыдущий раз такое малое количество продаж отмечалось в летние месяцы 2014 года, когда на фоне приближающейся волны очередного кризиса покупатели уже не могли позволить себе жилье по сформировавшимся на то время ценам.

«Нынешняя ситуация имеет мало общего с падением спроса четырехлетней давности. Ценам далеко до уровня 2014 года, а ухудшения экономической ситуации в стране не предвидится», — заверила заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Светлана Куделко.

Представительница агентства напомнила, что последние два года выделялись как раз всплесками продаж. Квартиры активно покупались и в период отпусков, и во время зимней спячки рынка. Так, летом 2016 года зафиксированы рекордные полторы тысячи сделок в месяц, а в январе и феврале нынешнего года было продано соответственно 1000 и 1400 квартир.

Светлана Куделко отметила, что эти рекорды были связаны с отложенным спросом, который вызвал взрыв продаж на фоне упавших до минимума цен в 2016 году и удешевления кредитования в 2017-м. На стабильном рынке ежемесячно совершается 600—700 сделок в начале года, 900—1000 — весной и летом и 1200—1300 — осенью и в декабре.

«Низкий показатель проданных в июле текущего года квартир является следствием вернувшейся на рынок сезонности. Впрочем, если разобраться, сезонность — это ведь тоже не причина, а следствие», — продолжает представительница агентства.

Следует понимать, что просадка в сделках не означает, что в Минске стало меньше желающих купить или обменять квартиру. При текущей обеспеченности населения Беларуси жильем спрос на собственные квадратные метры будет интенсивным еще как минимум лет десять. К тому же покупка квартиры в столице всегда рассматривалась как выгодное вложение средств и сейчас остается мечтой большинства наших соотечественников. Эффект сезонности указывает лишь на то, что соотношение цен и доходов населения не позволяет широким массам покупателей решить жилищный вопрос.

Уменьшение количества сделок аналитики «Твоей столицы» склонны объяснять частичным оттоком покупателей на первичный рынок.

 «Согласно проведенному нами исследованию, почти 80 % покупателей квартир на вторичном рынке рассматривали жилье в новостройках в качестве альтернативы», — поясняет Светлана Куделко.

Более того, благодаря спецпрограммам кредитования и рассрочкам для многих покупателей жилье в новостройках стало более интересным, чем «вторичные» квартиры. Некоторые принципиально не хотят связываться с кредитами либо в силу разных причин им не­доступно заемное финансиро­вание. Собрать же всю сумму на покупку квартиры на вторичном рынке (продавцы-физлица не предоставляют рассрочек) без кредитной поддержки непросто. Для многих покупателей приобретение жилья на начальной стадии строительства в рассрочку на несколько лет с первоначальным платежом в размере 30 % — хороший выход из ситуации.

Спутники столичной орбиты. Светлана Куделко обращает внимание на то, что год от года все больше потенциальных покупателей отдают предпочтение новостройкам под Минском, что также является одной из причин снижения продаж на вторичном рынке столицы. В новостройке в Смолевичах, запланированной к сдаче в середине 2019 года, однокомнатную квартиру площадью 44 кв. м (без отделки) можно приобрести в рассрочку за 25 тыс. долларов. Аналогичная по площади квартира на вторичном рынке Минска будет стоить около 40 тыс. долларов, а в новом доме — примерно 50 тыс.

В жилом комплексе в Фаниполе можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 43 кв. м с чистовой отделкой за 38 тыс. долларов. На вторичном рынке Минска готовая к проживанию квартира такой площади обойдется в 47 тыс. долларов, а в новостройке — еще дороже.

Сильные стороны «вторички». Впрочем, одновременно представитель «Твоей столицы» отмечает, что у «вторички» есть неоспоримые преимущества перед новостройками. Во-первых, богатство выбора касательно локации в городе: поближе к работе, школе, детскому саду или просто в интересном окружении. Во-вторых, готовность квартир: только в случае с «вторичкой» сегодня можно ударить с продавцом по рукам, а уже завтра заехать и жить. В-третьих, отсутствие шума от проводимого соседями ремонта. По большей части новостройки продаются без отделки, и в первое время в них не очень комфортно ввиду постоянно выполняемых отделочных работ по соседству. Как показывает практика, это «первое» время может растянуться не на один год.

Спрос возвращается. Последствия июльского снижения количества сделок на вторичном рынке Минска не ощущаются: цены остались на своих местах. По прогнозам «Твоей столицы», осенью активность покупателей возрастет, однако существенных ценовых изменений ждать все же не стоит. Обширное предложение и свежие поступления квартир как на вторичном рынке, так и в новостройках компенсируют рост спроса.

Подписка на вторичное жилье