Январь 23, 2018
Андрей ЧЕРНЫШЕВ

Рекорд по минимальному количеству выставленных на продажу квартир установил 2017 год. Среднее количество совершаемых сделок — 1100 проданных квартир в месяц.

В минувшем году спокойным месяцем можно было назвать только январь: в Минске было продано менее 700 квартир. Однако уже в феврале этот показатель увеличился до 900 проданных квартир, а в марте перевалил за 1250. Среднемесячное количество совершенных сделок в 2017 году составило 1100, из них около 10 % — новостройки.

Появилось отложенное предложение

В результате такой активности на рынке с апреля количество выставленных на продажу квартир планомерно снижалось. Более того, осенью количество квартир, предлагаемых на продажу, стало уменьшаться рекордными темпами. Видя активный спрос и снижающиеся ставки по кредитам, некоторые продавцы предпочли «придержать» квартиры в надежде на скорый рост цен. Как следствие, начал образовываться небольшой, но все же заметный объем отложенного предложения. Эти квартиры должны поступить в продажу в 2018 году.

Если в 2016 году катализатором для покупателей были снизившиеся и застывшие на месте цены, то в 2017-м к ним добавились подешевевшие кредиты. «По нашим сделкам мы видели, что в 2017 году рынок заметно ускорился, — рассказывает заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья «Твоя столица — агентство недвижимости» Светлана Куделко. — И покупатели, и продавцы хотели решить свой жилищный вопрос максимально оперативно, в формате «здесь и сейчас». К тому же продавцы были по большей части еще и покупателями: после продажи собственной квартиры они хотели приобрести другую, более просторную и (или) жилье в новостройке. Чтобы удовлетворить все потребности покупателей и продавцов, мы заключили партнерские соглашения с большинством банков, обучили собственных специалистов по кредитованию и разработали спецпрограммы оказания услуг: «Партнер-кредит», «Переезжаем в новостройку», «Расширяем жилплощадь», «Покупателям из регионов» и др.».

В агентстве отметили, что благодаря этому увеличилась доля сделок, завершившихся в течение двух недель, средний срок покупки-продажи квартиры уменьшился с 35 дней в 2016 году до 28 дней в 2017-м, а средний размер скидки, предоставляемой продавцами по требованию покупателей, — с 10 % до менее чем 5 %.

Минувший год наглядно продемонстрировал, как на рынок жилья влияют доступные кредиты. К концу 2017-го в продаже осталось рекордно низкое для последних трех лет количество квартир — около 5,7 тыс. по состоянию на конец декабря. Для сравнения: средний уровень предложения находится на отметке примерно в 8 тыс. квартир.

Цены пытаются подняться

Растущий уровень спроса и снижающееся предложение на фоне активной кредитной поддержки отразились на ценах. Однако отсутствие роста реальных доходов населения и экономического оптимизма не позволило ценам существенно подняться.

Поскольку на вторичном рынке квартиры крайне неоднородны по своим качественным характеристикам, цены на различные типы жилья ведут себя по-разному. В минувшем году зафиксирован наиболее заметный рост цен на квартиры в свежих (моложе 2009 года) каркасно-блочных домах. Только в августе и ноябре квартиры, представляющие этот сегмент жилья, дорожали на 3 % ежемесячно. Столь значительные скачки во многом обусловлены ростом цен на каркасно-блочные новостройки: продавцы квартир вторичного обращения зачастую ориентируются на цены на новое жилье.

Обратная реакция не заставила себя ждать. В результате роста цен популярность квартир в подобных каркасно-блочных домах стала падать. В частности, в ноябре было приобретено на 8 % квартир меньше. Покупатели обратили внимание на стабильные по цене панельные дома: ценовой рост в этом сегменте незначителен — в пределах 3 % за год.

Хрущевки снова в тренде

В 2018 году попытки поднять цены на фоне отсутствия роста доходов начнут более существенно смещать фокус спроса в сторону бюджетных, малометражных квартир и квартир хрущевско-брежневской эпохи. Правда, пока такое жилье рассматривается покупателями в последнюю очередь и только по причине минимальной площади, а значит, и цены.

В январе наблюдается ожидаемое сезонное снижение спроса: сказываются экономическая неопределенность начала года и влияние праздников. Однако понемногу рынок начинает оживать. Это заметно по активности покупателей и поступлению на продажу новых квартир.

Доступность кредитов должна удержать цены на нынешнем уровне. Впрочем, кредиты будут лишь компенсировать недостаток средств у населения и не станут драйвером роста цен. В частности, заемные средства будут продолжать помогать покупателям, которые хотят расширить жилплощадь благодаря продаже собственной квартиры и покупке новой, ведь в этом случае кредит берется лишь на доплату. Кроме того, заемные средства будут востребованы при покупке малогабаритных квартир минимальной цены. В 2018 году баланс собственных средств покупателей и доступных кредитов позволит ценам оставаться довольно стабильными. Вероятной видится лишь незначительная прибавка по сравнению с нынешним уровнем.

Подписка на Рынок жилья + квартиры в Минске
11 сентября 2018
Увеличение спроса на квартиры в Минске в августе по сравнению с июлем сопровождалось возобновившимся ростом средней цены 1 кв.м.
30 августа 2017
В отличие от предыдущих лет цены на жилье нынешним летом не просели.
20 марта 2017
Снижение ставок по кредитам поддержало спрос на новое жилье. Вопреки ожиданиям зимнего затишья удалось избежать. Теперь весенние перспективы выглядят более радужно.