Март 21, 2016

Недвижимость в «яме»

Нина Яроцкая

По оценкам ОДО «Высокий замок», во втором полугодии 2015 года в Беларуси количество новых площадок, на которых началось строительство, уменьшилось примерно на 80 %, сообщил «БР» заместитель директора по развитию компании Олег Простолупов.

Многих инвесторов испугали затяжной спад спроса и низкие ставки аренды. Другие заняли выжидательную позицию и рассуждают примерно так: «Если бы я строился в 2015 году, «квадрат» обошелся бы в 900 долларов. В 2016-м он будет стоить максимум 700. Возможно, стоит подождать еще год?»

Для таких рассуждений есть все основания. В прошлом году при сокращении на 46 % введенных в эксплуатацию площадей коммерческой недвижимости рынок подрядных работ в этом сегменте просел примерно на 66,4 % в долларовом эквиваленте. Подобная опережающая динамика свидетельствует о снижении стоимости строительства объектов примерно на 30 %. В основном это произошло из-за неизменившейся цены материалов отечественного производства, падения на 20—25 % рублевых зарплат строителей (доля зарплат вкупе с налогами формирует в себестоимости строительства порядка 25—30 %).

Кроме того, застройщики стараются снижать себестоимость квадрата за счет использования недорогих материалов. «Сегодня можно говорить об увеличении доли на внутреннем рынке как белорусских, так и российских стройматериалов. Причем зачастую продукция из РФ обходится застройщикам дешевле отечественной», — заметил Олег Простолупов. Не секрет, что у россиян цемент, арматуру, стекло, керамику, сэндвич-панели, кровельные материалы, утеплители и проч. можно приобрести по более привлекательным ценам.

Не добавляет оптимизма и волна неплатежей на строительном рынке. «Теперь компании спрашивают друг у друга: «Кто вам должен?» — и по ответам оценивают степень платежеспособности», — рассказал собеседник и обратил внимание на многочисленные срывы сроков строительства объектов: — Половину из того, что планировали сдать в 2015 — начале 2016 года, так и не достроили. В частности, не введен в эксплуатацию экс-«Кемпинский», не может запуститься Green City, задерживается «Галерея».

Одна из основных причин — дефицит финансирования. По оценке эксперта, в 2015 году белорусские банки на 20—30 % «ужали» кредитные портфели для коммерческой недвижимости. Не радует заемщиков и стоимость банковского финансирования: валютные кредиты под 9—12 % годовых с возвратом в течение трех—пяти лет многие считают неподъемными.

«Отечественные банки понимают нынешнюю непростую ситуацию в сегменте коммерческой недвижимости и потому перестраховываются, — считает Олег Простолупов. — Они, как гаранты европейских банков, не уверены, что девелопер вернет освоенные деньги».

Риск действительно есть: сегодня торговые центры не заполнены и на 30 %.

Собеседник не видит возможностей для насыщения ныне вакантных торговых площадей, за исключением привлечения в страну европейских брендов. Решение проблемы с заполнением отелей видится в их частичном переводе в разряд хостелов, а в отношении производственных помещений, по мнению собеседника, стоит применить технологию американского лофта, когда часть площадей переоборудуется под жилье или офисы.

Игра вслепую. Падение инвестиционной активности затрудняет прогнозирование рынка, ведь даже в так называемых бумажных проектах на 2019—2021 годы наметился спад, который можно образно назвать ямой. Невозможно со стопроцентной уверенностью сказать, что в этот период возведут тот или иной объект, введут в строй определенные коммерческие площади. Столь туманными среднесрочные перспективы не были, наверное, даже в кризисном 2009 году, отметил старший аналитик Colliers International Сергей Сенкевич.

Благодаря завершению проектов, стартовавших в прежние годы, ожидается некоторая активность в краткосрочном периоде. Так, по данным агентства, на ближайшее время заявлен ввод в эксплуатацию 277 тыс. кв. м офисных площадей, 415 тыс. кв. м торгово-развлекательной недвижимости и 275 тыс. кв. м складов. «По крайней мере, нынешний год будет плодотворным», — полагает эксперт.

В 2016 году открылись три новых объекта в офисном сегменте. В апреле начнет частично функционировать торговый центр в составе ТЛЦ «Глобус Парк» в Щомыслице (Минский район). До конца года первые складские корпуса и торгово-выставочный центр с офисным зданием обещают открыть в индустриальном парке «Великий камень». Несколько новых корпусов сдадут в эксплуатацию и в крупном логистическом центре «Прилесье».

Живее всех живых. Впрочем, в среднесрочной перспективе в некоторых узких сегментах коммерческой недвижимости все еще просматривается устойчивый спрос, что должно ободрить инвесторов, полагает Олег Простолупов. Во-первых, расширяют производственные площади отечественные компании, которые заблаговременно переориентировались на экспорт. Во-вторых, в ретейле развивается сегмент DIY (строительные супермаркеты), ожидается даже приход новых игроков. Обычно они не так активны, как в продовольственном ретейле, но сейчас, когда все остальные сегменты замерли, продолжают строительство точек DIY.

Чувствуется интерес инвесторов к медицинскому туризму. Кое-где гостиницы попытаются совместить с медцентрами. Впрочем, пока непонятно, удастся ли укомплектовать их медперсоналом, особенно в свете изменения условий лицензирования медицинской деятельности.

«Сейчас имеет смысл глубже вникать в бизнес-планы заказчика. Если в них на перспективу заложена арендная ставка в 25 евро за «квадрат» в офисном здании, то следует задуматься: а браться ли за проект? Для объектов, планируемых к сдаче в 2017 году, адекватной считается ставка не более 10 евро/кв. м», — уточнил эксперт.

По мнению Олега Простолупова, девелоперам пора избавиться от гигантомании и обратить внимание на объекты небольших форматов, присмотреться к реконструкции и капитальному ремонту.

«Пора сосредоточиться и на качестве. Страна, особенно столичный регион, уже пережила то время, когда элементарно не хватало метража. Теперь в любом сегменте коммерческой недвижимости высок уровень обеспеченности квадратными метрами, а вот качественных объектов по-прежнему единицы», — подытожил аналитик Colliers International Сергей Сенкевич.

Подписка на Все
26 февраля 2021
Совет министров Беларуси с 1 марта повышает экспортные пошлины на нефть и нефтепродукты.
26 февраля 2021
International Consumer Electronics Show (CES, Международная выставка потребительской электроники), которую традиционно проводят в американском Лас-­Вегасе, в 2021 году из-­за пандемии коронавируса прошла в онлайн­-формате.
26 февраля 2021
В Беларуси изучают перспективы майнинга криптовалют, сообщил журналистам министр энергетики Виктор Каранкевич в пятницу
26 февраля 2021
Александр Лукашенко заявил, что не намерен передавать своим детям власть.
26 февраля 2021
Сын Александра Лукашенко Виктор избран  на пост президента Национального олимпийского комитета.
26 февраля 2021
За январь в Беларуси на 1,1% снизился реальный размер пенсий (с учетом роста цен).

Страницы