Декабрь 01, 2008

Сегодня уже ни для кого не секрет, что изменения в кредитной политике банков негативно повлияли на покупательную способность населения и запас финансовой прочности организаций-застройщиков и, как следствие, вызвали снижение спроса и ожидание существенного понижения цен.

Еще вчера многие потенциальные дольщики рассчитывали получить банковский кредит, чтобы оплатить 70-80% строящейся квартиры. Сегодня им в этом практически отказано. В кредитовании отказано и многим застройщикам. Те из них, кто заручился поддержкой банков до октября текущего года, оказались, как правило, в более выгодном положении, нежели те, кто имеет надежды на такого рода поддержку в нынешних условиях. При этом свои опасения инвестировать в строительную отрасль банки объясняют, в первую очередь, повышением инвестиционных рисков на мировом рынке.

В итоге застройщики, чьи объекты находятся в стадии строительства, оказались без источников финансирования, а потенциальные дольщики - без возможности вступить в долевое строительство, к которому они готовились, собирая деньги на оплату первого взноса в размере 20-30% стоимости квартиры.

Оказавшись в новых условиях, активные субъекты рынка недвижимости стали всеми возможными способами поддерживать свои проекты. Самым распространенным и очевидным из них стал способ снижения цен. Однако применение подобной меры ценового стимулирования спроса в условиях национального рынка недвижимости содержит в себе определенную опасность. Если на вторичном рынке в условиях необоснованно завышенных цен это приведет к санации и установлению равновесной (справедливой) цены, то в сегменте новостроек "игра" на понижение может вызвать далеко не положительный эффект, когда под давлением общего отрицательного ценового тренда, удовлетворяя ожидания потребителей, застройщики вынужденно снизят цены ниже уровня, позволяющего покрыть себестоимость и увеличивающиеся риски строительства. А это означает, что по таким проектам повысится вероятность затягивания сроков строительства, ухудшения качества используемых строительных материалов, консервации объектов и т. п.

Часть строительных компаний пошли по пути увеличения периода рассрочки платежа и уменьшения суммы первоначального взноса.

Суть компромисса, который предлагает ViVa Invest, состоит в следующем. Дольщик платит сегодня 20% договорной стоимости строящейся квартиры и в последующие 9 месяцев выкупает еще 10%, внося деньги ежемесячно небольшими долями - по 1-2 тыс. USD в зависимости от количества комнат в выбранной квартире. К тому моменту, когда размер платежа достигнет 30% стоимости квартиры, дом будет уже построен и дольщику останется оплатить недостающую сумму за счет, например, банковского кредита. Цена квартиры устанавливается в белорусских рублях и фиксируется в договоре долевого строительства.

При этом график платежей и размер первоначального взноса могут быть изменены с учетом пожеланий каждого дольщика. Единственное условие: обеспечить к моменту окончания строительства дома в сентябре 2009 года оплату не менее 30% стоимости квартиры.

Предлагая такой вариант, авторы идеи рассчитывают на то, что через год экономическая ситуация в стране позволит банкам вернуться к существовавшим до октября 2008 года условиям кредитования населения. В действительности не стоит всерьез опасаться, что за это время в банковском секторе не произойдет никаких изменений к лучшему, так как жилищное строительство оказалось в числе наиболее социально значимых и постоянно контролируемых государством областей общественной жизни, развитие рынка жилой недвижимости будет поддерживаться и стимулироваться всеми доступными способами.

"Мы примерно посчитали стоимость обслуживания кредита на строительство жилья, который выдавался дольщику на старых условиях. В среднем сумма ежемесячных платежей банку в первый год погашения кредита по квартирам экономкласса составляла около 1-2 тыс. USD. При этом в большинстве случаев кредитополучатель должен был оплатить собственными средствами не менее 20% договорной стоимости квартиры", - пояснил корреспонденту "БР" один из соавторов идеи директор компании ViVa Invest Юрий Жарков.

"В принципе, мы возвращаем дольщика почти в те же условия, в каких он находился бы, если бы взял кредит в банке на старых условиях. С той лишь разницей, что ежемесячные платежи в размере 1-2 тыс. USD будут идти не на выплату процентов банку, а на выкуп 10% строящейся квартиры. К тому же, следуя нашей программе, дольщик заключает кредитный договор с банком на стадии, когда дом почти построен либо за некоторое время до того", - уточнил собеседник.

Таким образом, при покупке квартиры на оговоренных выше условиях дольщик экономит не только время, но и деньги, будучи свободным от обязательств перед банком в течение срока строительства квартиры.

Разумеется, за время строительства может произойти все что угодно и финансовая состоятельность дольщика может измениться как в лучшую, так и в худшую сторону. Однако вложенные в строительство деньги никуда не пропадут, не исчезнут, поскольку будут обеспечены недвижимостью, которая, практически не имея спекулятивной составляющей в цене (в отличие от недвижимости на смежных рынках), останется одним из наиболее надежных инструментов для размещения частных инвестиций. В худшем случае, то есть если договор долевого строительства придется расторгнуть, деньги можно будет вернуть с индексацией в порядке, предусмотренном законодательством в области долевого строительства многоквартирных жилых домов. И, что самое важное, в период финансовой нестабильности дольщик не будет находиться в долгу у банка, потому что кредит еще не получен.

Покупка квартиры в соответствии с предложенной программой также может показаться интересной для тех, у кого есть квартира на вторичном рынке, которую можно реализовать, чтобы вырученными деньгами оплатить оставшиеся 70% стоимости новостройки. Если имеющиеся квадратные метры продать сейчас и заплатить всю сумму сразу или произвести оплату частями по традиционному графику, то тогда на период строительства придется снимать квартиру, платить арендную плату и ежедневно бороться со страхом, что застройщик не построит дом вовремя. К тому же продажа квартиры на вторичном рынке жилья по действующим рыночным ценам сейчас затруднена.

Чем же все-таки сегодня рискует дольщик, согласившийся на покупку квартиры в рассрочку на оговоренных условиях?

По мнению Ю. Жаркова, основной риск заключен в том, что застройщик может не ввести дом в эксплуатацию в оговоренные в договоре долевого строительства сроки. Однако те из них, кто присоединился к предложенной программе, обладают необходимым запасом финансовой прочности, заметил директор компании ViVa Invest. Помимо заинтересованности в соблюдении установленных городскими властями сроков строительства, нарушение которых влечет огромные штрафные санкции, успешному завершению начатых проектов будут способствовать наличие профессиональной службы заказчика, а также прочные связи с известными подрядными организациями, осуществляющими строительные работы на объектах.

Поскольку большая часть денежных средств, необходимых для поддержания темпов строительства, уже имеется в виде заблаговременно привлеченных кредитных ресурсов или средств дольщиков, собранных до того, как рынок настигли известные потрясения, количество квартир, которые можно приобрести на озвученных условиях, ограничено.

Действие нашей программы уже распространяется на следующие проекты: 1) второй дом жилого комплекса "Спортивный", который строится в микрорайоне Малиновка на пересечении улиц Громова и Есенина; 2) жилой дом по генплану № 3 по Игуменскому тракту в микрорайоне Лошица (подробнее - на сайте www.vivainvest.ru).

ОДО "Вива Инвест",
УНП 190712143.
Адрес: 220007, г. Минск,
ул. Рабкоровская, 2,
офис 7н.
Тел./факсы: (017) 220-57-52; (029) 137-00-15.
Лицензия № 02240/0071727, выдана Министерством юстиции Республики Беларусь 20.10.2006 г. до 20.10.2011 г.

Подписка на Все
25 сентября 2018
Александр Лукашенко 25 сентября принял с докладом управляющего делами президента Виктора Шеймана, который рассказал о недавнем визите в Зимбабве.
25 сентября 2018
Министерство финансов Беларуси и ООО "Сбондс.ру" (информационное агентство Cbonds) заключили соглашение о сотрудничестве.
25 сентября 2018
Всемирный банк констатирует значительное межрегиональное неравенство в Беларуси, которое обусловлено меньшими возможностями для населения в отсталых регионах.
25 сентября 2018
Белорусский рубль на торгах 25 сентября ослаб ко всем трем основным валютам.
25 сентября 2018
Посол России в Беларуси Михаил Бабич считает, что после состоявшихся 21 сентября в Сочи переговоров президентов двух стран не осталось "подвисших вопросов" в двусторонних отношениях.
25 сентября 2018
Концерн "Беллесбумпром" вынес на общественное обсуждение проект постановления Совета Министров о продлении лицензирования экспорта отдельных видов лесоматериалов из Беларуси за пределы таможенной территории ЕАЭС.

Страницы