Июль 12, 2018
судья экономического суда Гродненской области Сергей БЕЛЯВСКИЙ

Юридические лица могут приобрести земельный участок только двумя способами: через аукцион или подписав инвестиционный договор с Республикой Беларусь.

Порядок проведения аукционов утвержден постановлением Совмина от 26.03.2008 № 462 «О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667».

С молотка

Предметом аукциона являются созданные в установленном порядке и зарегистрированные в кадастровом агентстве земельные участки. Участие в аукционе могут принять все желающие после внесения задатка, который носит возвратный характер.

Для участия в аукционе необходимо подать заявление в уполномоченную местным исполнительным и распорядительным органом организацию, проводящую аукцион, внести задаток (до 20 % от начальной цены предмета аукциона) и предоставить документ, подтверждающий его внесение.

Также необходимо заключить с местным исполнительным органом соглашение о правах, обязанностях и ответственности сторон в процессе подготовки и проведения аукциона.

По результатам аукциона определяется победитель, которому предоставляется земельный участок на праве собственности либо аренды для проектирования и строительства капитальных строений. При этом право на проектирование и строительство капитального строения (здания, сооружения) предоставляется в отношении земельных участков, на которых находятся объекты, подлежащие сносу.

Дополнительной альтернативой будет приобретение недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, с предоставлением земельного участка в аренду покупателю этого имущества без проведения аукциона и без взимания платы за право заключения договора аренды.

Вместе с тем следует учитывать, что при приобретении объектов недвижимости в договоры, как правило, включаются условия об ответственности в виде штрафа а также расторжения договора в случае неисполнения покупателем принятых на себя обязательств по созданию объектов капитального строительства.

Первоначальная стоимость земельного участка определяется в размере не ниже его кадастровой стоимости, при этом, как показывает практика, в процессе аукциона цена значительно возрастает.

Таким образом, на аукционе реализуются уже созданные земельные участки. Право их выбора у участников ограничено только лотами. В то же время, инициировав выделение земельного участка для последующей продажи на аукционе, претендент рискует столкнуться с желанием других претендентов также приобрести данный участок, что неизбежно повлечет увеличение его цены.

По договору с республикой

В случае заключения инвестиционного договора с Республикой Беларусь земельные участки предоставляются инвестору без проведения аукциона.

Инвестиционные договоры в Беларуси регулируются декретом от 6.08.2009 № 10 «О создании дополнительных условий для осуществления инвестиций в Республике Беларусь», законом от 12.07.2013 № 53-З «Об инвестициях», постановлением Совмина от 19.07.2016 № 563 «О мерах по реализации Декрета Президента Республики Беларусь от 6 августа 2009 г. № 10».

Основной особенностью предоставления земельных участков является то, что в рамках инвестиционных договоров по желанию инвестора они предоставляются в любом доступном для этого месте.

До заключения инвестиционного договора инвестору необходимо указать размещение и площадь земельного участка, на который он претендует. Это может быть участок, включенный в перечень для реализации инвестпроекта, или любой другой земельный участок, в том числе уже имеющийся у инвестора. Если на надел претендуют несколько инвесторов, между ними проводится конкурс согласно условиям инвестиционного договора.

Стоит отметить еще одну существенную деталь: тем, кто получает землю в рамках реализации инвестиционных договоров, предоставляются льготы. Согласно п. 3.2 Декрета № 10 инвестор освобождается от внесения платы за право заключения договора аренды земельного участка, предоставленного без проведения аукциона, а также от уплаты земельного налога и арендной платы (освобождение от арендной платы не касается участков, находящихся в частной собственности). В случае прекращения действия инвестиционного договора в связи с его неисполнением либо ненадлежащим исполнением прекращается и действие льготы. Кроме того, заключение инвестдоговора с Республикой Беларусь освобождает от возмещения потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, вызванных изъятием участка.

Меры ответственности

Чтобы избежать злоупотреблений со стороны инвесторов, в инвестиционный договор, согласно п. 2.1 Декрета № 10, включаются обязательные условия ответственности сторон (организации) за неисполнение либо ненадлежащее исполнение его условий, в том числе определяется ответственность инвестора и организации за нарушение сроков реализации проекта, его этапов. Прописывается возмещение инвестору убытков, причиненных в результате незаконных действий (бездействия) должностных лиц государственного органа или исполкома, заключивших от имени Республики Беларусь инвестиционный договор. Кроме того, закрепляется право Республики Беларусь на односторонний отказ от исполнения своих обязательств по инвестиционному договору при неисполнении либо ненадлежащем исполнении инвестором и организацией своих обязательств.

Чтобы получить участок в данном порядке, необходимо предварительно обратиться в местный исполнительный и распорядительный орган с заявлением, в котором называется цель предоставления земельного участка, будущее вещное право на него, характеристики объекта строительства и его назначение, размещение земельного участка, примерная площадь, а также объем инвестиций и их источники. В случае удовлетворения исполнительным комитетом поданного заявления с инвестором заключается инвестиционный договор, в соответствии с которым осуществляется отвод земельного участка, оформление правоустанавливающих документов и предоставление участка инвестору.

Как показывает судебная практика, штрафы и пени за несоблюдение условий инвестиционного договора довольно велики. Кроме того, следует отметить что и оформление земельных участков посредством подобной процедуры также является довольно длительным.

Подписка на приобретение земли