Июль 04, 2016

«Бесхозные» многоэтажки

исполнительный директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости (Беларусь) Геннадий КАЛЕНОВ

Не мы одни

После распада СССР во всех постсоветских странах прошла массовая приватизация жилья. Исключением стал лишь Туркменистан, в котором переход жилфонда в частную собственность был приостановлен до 2013 года. Однако и там после принятия Жилищного кодекса приватизация возобновилась и продолжается до сих пор.

В 90-х годах преобладало мнение, что частник лучше, чем государство, позаботится о своей собственности. Классическая идея подразумевает, что внутреннее управление всегда эффективнее внешнего. Исходя из этого постулата, было предложено создавать товарищества собственников. К приватизации подталкивал и тот факт, что формирование класса граждан — собственников жилья вовлекало в экономику значительные активы в виде недвижимости, которую можно было бы использовать как минимум для обеспечения коммерческих кредитов.

Населению почему-то внушали, что быть собственником квартиры — это «по-западному». В итоге во всех постсоветских странах создали уникальную городскую моносреду, почти на 100 % состоящую из совместных домовладений в многоэтажных жилых домах. Сразу оговоримся, что совместное домовладение появляется с момента возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся в одном жилом доме или на одной придомовой территории, у двух и более собст­венников.

 

На Западе. В Швеции первое совместное домовладение появилось в 2009 году, до этого весь жилой многоэтажный фонд страны состоял из арендных домов и кооперативов. В Норвегии совместными домовладениями являются примерно 10 % многоэтажек, столько же, согласно статистике, кондоминиумов и в США. В Германии, Австрии и других развитых странах ЕС только 25 % жилого фонда относится к совместным домовладениям, а основу городского жилья составляют арендные дома и кооперативы.

Чем объясняется такой выбор форм организации жилого фонда? Во-первых, арендные дома и кооперативы способствуют мобильности рабочей силы, не привязанной к определенному месту. Во-вторых, улучшается качество управления недвижимостью. Оба фактора важны для рыночной экономики.

В Европе кооператив является единоличным собственником всех квартир и всех многоэтажных домов, которыми управляет. Приватизация жилья в кооперативе запрещена, так как при продаже первой же квартиры он становится совместным домовладением, что и произошло в бывших республиках СССР, включая Беларусь. В отношении кооперативов в ЕС сохраняется такой же принцип, как и в Советском Союзе!

Управление совместным домовладением в ЕС — трудная задача, требующая высокопрофессиональных управляющих, на обучение которых нужно как минимум три года плюс год практики. Ведь собственники квартир несут полную юридическую и финансовую ответственность за состояние многоэтажных жилых домов, платят от двух до семи видов страховых взносов.

При нанесении незастрахованного ущерба многоэтажке и имуществу (здоровью) третьих лиц наступает коллегиальная ответственность всех собственников дома. Книга базового уровня для таких владельцев жилой недвижимости включает в себя 500 страниц и электронный диск в комплекте.

Помимо того, в ЕС нет «внешнего управления», то есть ответственность никогда не перекладывается на третьих лиц и на государство. За состояние много­этажки, находящейся в совместной собственности, ответственность несут владельцы квартир, арендного дома — его собственник (как правило, коммерческая жилищная компания или другой инвестор), кооперативного дома — кооператив (юридическое лицо).

Каменные «беспризорники»

Большинство многоэтажек в Беларуси оказались сиротами, а их коллективные собственники — плохими родителями. Ответственность за такие дома было вынуждено взять на себя государство: в отношении почти 90 % совместных домовладений назначено «внешнее управление» в лице госорганизаций. Схожая картина наблюдается и в других постсоветских странах.

Основная трудность заключается не в отсутствии самоуправления в виде товарищества собственников в многоэтажках, а непосредственно в совместном домовладении как доминирующей форме организации городского жилья. Особенно остро проблема проявляется при низких доходах населения, недостаточной информированности граждан о правилах совместного домовладения и отсутствии рынка профессиональных управляющих.

Поскольку никакой более-­менее четкой программы для развития системы управления жильем в Беларуси до последнего времени не было и всем перечисленным вопросам внимание не уделялось, трудно упрекнуть «родителей» (коллективных собст­венников) за «брошенные» дома. Собственники поступают так, как выгодно им: перекладывают ответственность на государство. Однако государство тоже является коллективным собственником, но состоящим не из членов одного совместного домовладения, а из всего народа! Поэтому указанные проблемы нужно решать.

Как преодолеть доминирование совместных домовладений? Гипотетически можно провести реприватизацию жилья, однако на самом деле это невозможно в силу разных причин.

Вариант, когда общее имущество многоэтажного дома, то есть стены, крыша и др., принадлежит государству, а квартиры — гражданам, хотя и выглядит привлекательным, совершенно невозможен по экономическим причинам. Стоимость общего имущества (крыши, инженерных коммуникаций, стен, перекрытий, лестничных маршей и проч.) составляет примерно 95 % стоимости дома, остальное приходится на все квартиры.

Что относится к самой квартире? Штукатурка на потолке и стенах, стяжка на полу, 50 м электропроводки и 20 м труб. Да и физически квартира не более чем условность. Если мысленно убрать «общее имущество», то есть перекрытия и стены, квартира — это измеренный объем воздуха в многоэтажном доме, образуемый общим имуществом.

Можно прекратить создавать новые совместные домовладения, состоящие из малообеспеченных собственников, и начинать массово возводить арендные дома. К слову, Беларусь является первой из стран постсоветского пространства, в которых строительство арендного жилья стало государственной политикой. Правда, для изменения структуры жилфонда в пользу арендных квартир понадобится не менее 50—60 лет.

С учетом вышеизложенного предлагаем использовать инструменты, проверенные на практике:

- широко информировать (обу­чать) собственников квартир, создавать «школы жилищного просвещения»;

- организовать подготовку профессиональных управляющих жильем и повышение их квалификации (задача частично реализована в отношении руководителей товариществ собственников и жилищных строительных потребительских кооперативов);

- создать саморегулируемый рынок управления жильем, основой для которого будут правила, разрабатываемые и утверждаемые до введения многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.

Полагаем, только в таком случае дома обретут заботливых «родителей».

Подписка на Все
23 октября 2020
Продажи алкоголя через организации торговли выросли в Беларуси по итогам трех кварталов. Рост показали все виды алкогольных напитков и пива, за исключением плодового вина.
23 октября 2020
В Беларуси по состоянию на 23 октября зарегистрированы 91 тыс. 167 человек с положительным тестом на COVID-19.
23 октября 2020
Лукашенко рассказал, что понял, переболев коронавирусом. По его словам, болезнь еще раз убедила его, что коронавирус — это психоз.
23 октября 2020
Александр Лукашенко заявил, что Беларусь заинтересована в экспорте сахара в Россию. По его словам, производство белого сахара в России в 2020 году составит до 5,5 млн тонн при объеме внутреннего потребления около 5,9 млн тонн.
23 октября 2020
Александр Лукашенко заявил, что не является сторонником проведения в Минске масштабного митинга, который организует Федерация профсоюзов вместе с другими общественными организациями страны.
23 октября 2020
Президент РФ Владимир Путин вчера публично объяснил, почему белорусские власти отказались и до сих пор не рассматривают возможность введения карантина или иных ограничительных мер из-за эпидемии коронавируса.

Страницы